特徴・他社との比較

エムズ・ウエストの月額管理料(PMフィー)は、1室に付、月額1,000円固定です

保有する不動産(アパート、マンション、ビル、駐車場等)の管理を不動産会社に依頼した場合、一般的には賃料の3パーセント~8パーセント程度の月額管理料(PMフィー)を要求されます。
このパーセンテージの根拠について答えるとするなら、「3パーセント以下なら儲からないし、8パーセント以上なら儲けすぎ」と具体的実務に伴わない曖昧な回答となり、すなわち永年の業者慣習を説明することとなってしまいます。
そこで各業者ともに付帯したサービスをアピールすることとなり、その代表的なものが賃料滞納保証(期間を定めた立替払)であったり、また24時間緊急受付窓口の設置であったりします。しかしながら3パーセント~8パーセント程度の月額管理料(PMフィー)で不動産会社はそこまでの管理報酬を超える(リターンに見合わない)経営リスクを負うでしょうか。
結果はそうではありません。賃料滞納(遅延)については敷金等の預託金からの回収も可能ですし、また通常の賃貸借契約においては連帯保証人の設定がありますので、賃借人・連帯保証人共に破産するような特異な場合を除き最終的には未回収金の発生はありません。24時間の緊急受付はどうでしょうか。火災が発生すれば消防署への通報、事件事故が発生すれば警察署への通報がなされます。これら以外の限られた時間帯に発生する緊急事は極々少数であり、通常の管理行為の範囲内で特に強調する程のものではありません。
エムズ・ウエストは実働実務型の報酬形態を採用していますので、不明確な報酬を前払いで要求することはございません。

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3パーセント~8パーセント程度もの月額管理料(PMフィー)を支払う必要はありません

弊社の月額管理料(月額固定1,000円)には、次項の受託概要書(総合管理委託)の通り基本的な管理項目が全て網羅されており、不必要もしくは時代に合わない付加サービスは採用せず適切な管理料を設定しております。時代に合わないサービスの一つとして先に述べた滞納保証がございますが、現在は滞納保証を目的とした独立系の賃料保証会社が存在し、必要に応じて賃借人自らの費用負担で加入されています。従いこのようなシステムが既に一般化しておりますので、意味のない報酬を月額管理料(PMフィー)にプラスして支払う必要はありません。エムズ・ウエストは賃料に関係なく1室に付月額固定1,000円の管理料としていますが、その理由は他にもあります。

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賃料連動型管理報酬は数字のマジックであり、費用対効果は望めません

高い稼働率は賃貸人の収益に大きく寄与しますが、賃料連動型報酬の適用を受ける管理会社の報酬には影響を与えません。例えば、総戸数10室、1室10万円、月額賃料100万円とした場合の管理報酬(5パーセントとした場合)は、月額5万円となります。
もし2部屋が空室となった場合はどうでしょう、賃貸人は20万円もの減収になるのに対し、管理会社の報酬は4万円となり1万円の減収にしかなりません。当たり前のことですが、「稼働率を上げ収益の改善を図る」という共通目的に対する結果の大きさには格差がありすぎ、本来の相乗的な効果は望めそうにありません。望めないとするなら稼働賃料に連動する成功報酬型管理料の存在意義は無く、管理会社が結果の有無にかかわらず一定の報酬を継続して確保してしまうこととなり、賃貸人のストレスにもなりかねません。

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管理会社が行う業務(滞納督促業務、修繕受付手配業務、連絡調整業務等)は、月額賃料に関係なく、1件ごとのかかる労力、かかる費用は同じです

弊社は月額管理料(PMフィー)を業務遂行上の必要な経費と位置付け、月額管理料(PMフィー)を固定収入(利益)とは考えておりません。また単に安いだけではなく、十分に中身のある他社に負けない管理システムをご提供させて頂いております。決して「安かろう悪かろう」ではなく、お客様に喜ばれ、お客様に信頼され、またお客様に安心を与えられる不動産管理会社でありたいと考えております。

エムズ・ウエストの営業エリア(管理物件受託可能範囲)は日本全国です

弊社の管理物件は首都圏のみならず、北海道、東北、東海、関西、九州、沖縄と、日本全国に点在しています。もちろんですが日本全国一律料金(PMフィー)で、一律のサービス(管理受託概要)を提供させて頂いております。全ては霞が関から日本全国の賃貸物件をコントロールしています。

地域ごとに管理会社を設定する必要はありません、複数管理は一元化が重要です

エムズ・ウエストの不動産管理は場所を選びません。お客様所有の不動産であれば日本全国どの地域にあっても弊社の管理システムを利用して頂けます。また複数棟(戸)所有されているお客様は不動産管理を一元化することでより効率的で効果的な結果が得られ、税務面(TAX)に与える影響も大きくなります。確かに税務申告においても個々の物件所在地ごとに税理士を専任することはなく、一元管理に基づくコントロール(税務対策)が行われています。不動産管理も同じく一元した管理体制(管理能力)が問われることとなります。

弊社には各地域、各エリアごとに信頼のおけるパートナー(提携業者)が存在します。空室物件の募集時には地元不動産業者をはじめ賃貸仲介業者(客付業者)が積極的な営業に努め、また緊急時、設備の故障時にはより専門的な業者が機動的に対応するシステムが構築されております。エムズ・ウエストはお客様に代わり、日本全国の賃貸物件を最も合理的な方法でコントロール(マネジメント)させて頂いております。

エムズ・ウエストは管理物件受託を目的とする営業部門を設置しておりません

弊社は創業時から今日に至るまで、管理物件受託を目的とした営業を積極的に行ってまいりませんでした。
不動産管理会社を営む以上、受託なくして経営は成り立たないことは確かですが、その考えは事業規模にあります。一般的に不動産管理会社は管理戸数を競い合う傾向にあり、受託件数こそが信用であり、その信用を基にさらなる事業拡大を図ります。まさにビジネスの世界では当たり前の行為であり否定されるものではありません。しかしながら果たして管理戸数が信用でしょうか。弊社は管理戸数で信用を得るための一時的な受託行為は行なわず、また事業規模拡大を図る目的のための管理受託は行わないこととしています。確かに企業に成長は必要ですが、信用に見合った事業規模でありたいと考えております。

管理受託件数=信用・安心ではありません、最も大事なのは実務の評価です

エムズ・ウエストのお客様は、弊社に管理を依頼されているオーナー様からのご紹介、また弊社の業務をご理解して頂いている方々からのご紹介が大半です。一つ一つのご紹介を大切に、また期待に答えるべく実務を誠実に行い、そしてその評価をして頂きたいと考えております。

エムズ・ウエストは独立系の不動産管理会社(PM会社)です

不動産管理会社(PM会社)はデベロッパーの子会社であったり、その系列会社であることが多く、その理由としてビジネス的な構成、すなわちトップダウン式に物件を受託できること、また関連する収益を
確保することが挙げられます。しかしながら受け皿的な要素も強く、資本の関係上必ずしも顧客本位の考えが成立しない場合があります。

「デベロッパー系」 OR 「独立系」 = 選択は顧客満足度(Customer Satisfaction)

エムズ・ウエストは系列にとらわれない独立系の専業不動産管理会社として、コスト削減はもとより、「かゆいところに手が届く小回りと気の利いた業務」を心がけています。「低価格」「高品質」は当たり前の時代、独立系だからこそできる、公平かつ独自のサービスを創業以来弊社は提供しております。

エムズ・ウエストは賃貸仲介店舗(客付店舗)を展開いたしません

不動産賃貸仲介会社(通称アパート・マンション業者)はお部屋探しをされているお客様の立場にたって最適な物件紹介を行い、その対価としての仲介手数料を得ます。管理会社は管理を依頼されているオーナー様の立場にたって空室物件の成約に努め管理報酬を頂きます。この相反する立場の取引を例えば同一業者で行った場合はどうでしょうか。やはり一方に利益をもたらし片方に不利益をもたらす可能性は大きくなり、ひとつ間違えば利益相反となります。(利益相反とは、自己や第三者の利益を図り、依頼者の利益を損なうこと)

賃貸仲介店(直営店)による入居者斡旋は、オーナー様の利益に反する場合があります

弊社では管理業務と仲介業務(入居者の窓口となる斡旋業務)を原則分離して取り扱うこととしております。これは利益相反を避けるだけではなく、弊社の強みでもある管理業務(PM業務)に経営資源を集中させ、オーナー様の利益確保を優先する目的も含まれております。

エムズ・ウエストは賃貸仲介店舗(直営による客付店舗)を展開せず、幅広く空室物件の募集を行います。もちろんインターネットによる広告掲載も行いますが、弊社の営業相手(情報提供先)は賃貸仲介を専門とする不動産業者となりますので、より多くのお客様に空室情報をご提供することが可能です。

エムズ・ウエストにご依頼いただくだけで、日本全国の賃貸仲介業者に情報が発信されます

現在まで、A社、B社、C社のように複数の不動産業者に重ねて募集依頼をされていたオーナー様は、もうその必要はありません。最も合理的な方法による募集形態こそ稼働率アップにつながり、満室稼働へと導かれます。エムズ・ウエストは不動産仲介業者(アパート・マンション業者)に物件をご紹介する不動産管理会社です。

エムズ・ウエストはサブリース(一括借上による転貸)を一切行いません

サブリース契約とは、基本的に不動産会社がお客様所有の物件を借上げ、不動産会社が貸主となり入居者に転貸する契約を意味します。正確にはお客様と不動産会社との契約はマスターリース契約となりますが、一般的にサブリースと表現されています。またサブリース契約の内容は不動産会社により様々ですが、おおむね一括借上(10年・20年・30年と長期)、空室保証、滞納保証となり、要約すれば「家賃保証」となります。しかし「安心」と「安定」を強調するサブリースには、以下のような問題点もありますので注意が必要です。

01サブリース対象物件には受託条件があり、例えば新築10年以内、駅10分以内、一定の需要エリア限定など、不動産会社が空室リスクを負わない物件に限られており、全ての物件が対象ではありません。

02借上賃料は不動産会社査定額の85パーセントから90パーセントが一般的ですが、そもそもの査定賃料が相場よりも安い場合が多く、査定額、借上比率共に不明朗さが目立ちます。

03長期一括借上保証(20年・30年)、実は途中で賃料見直しが可能です。契約書に賃料保証額の減額ができない旨が明記されていたとしても、民法上経済変動等により不相応となった場合は減額できます。
(最高裁判決:借地借家法32条1項の適用を受け、サブリース会社の賃料減額請求権を認めています)

このように不動産会社(サブリース会社)は常にリスクを回避し、一般的な管理委託契約よりも高い報酬を長期間拘束して得ることとなります。

サブリース契約は不動産会社のためのビジネスモデルであり、十分な検討が必要です

しかし一定期間安定した収入が確保できることは確かですので、目的に応じた利用が好ましいかもしれません。
エムズ・ウエストでは利益相反の可能性があるサブリース契約は取り扱っておりませんが、サブリース契約に代わる魅力ある管理システムを準備させて頂いております。