2010/10/02
【不動産関連ニュース】 マンション標準管理規約見直しの論点について－国土交通省
マンション標準管理規約の見直しに関する２回目の検討会が、2010年9月8日に開催され、10月1日に議事録が公開されました。主な論点は以下のとおりです。
■総会における議決権の取扱いの適正化
総会は管理組合の最高の意思決定機関であり、管理組合の自主的・自立的な運営のためには、その意思決定が適切に行われることが重要であるが、実際には、区分所有者の高齢化、賃貸化や管理への無関心化が進む中で、白紙委任状の使用でトラブルになるなど、総会が空洞化、形骸化してしまっている事例が見受けられる。また、タワーマンションなどの大規模なマンションやリゾートマンションなどでは、そもそも、総会による議決等を前提とした組合運営には限界がある。 このような状況を踏まえ、総会の運営方法（議決権の取扱い）の適正化について検討を行う。
■執行機関（理事会）の権限の明確化・適正な体制の確保
マンション管理の執行機関である理事会は、迅速な意思決定や適正な管理のために重要な機関であるが、区分所有者の高齢化、賃貸化や管理への無関心化に伴い、役員のなり手を確保することが難しくなっているほか、専門的な知識を持たない区分所有者のみによる活動によっては、適正な管理を確保するための適切な取組みを行うことは困難である。 このような観点から、理事会の権限の明確化や適正な体制の確保について検討する。さらに、総会の空洞化等の実態に対応した総会と理事会の役割の見直しの必要性や、理事会におけるマンション管理の専門家の活用の考え方、近年活用事例が見られるいわゆる「第三者管理者方式」を採用する場合の留意点等についても検討を行う。
■緊急時の管理組合の専有部分への立入請求権の規定
専用使用権と立入請求権の整理について
緊急時の立入に関して、どのような場合に立入が許されるのか、緊急避難との関係も含めて整理が必要。
専用使用権：
専用使用権とは、建物の共用部分又は敷地を特定の区分所有者又は 特定の第三者が排他的に使用する権利である。専用使用権は、その性質上排他的な権利であるが物権ではなく債権的権利であり、建物の共用部分又は敷地の 所有者と特定の区分所有者または特定の第三者との間の合意によって設定される。専用使用権の設定方法、その内容、対価、存続期間、譲渡性、解約の条件 等については区分所有者の規約によって定めることが多く、その場合には区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。
立入請求権：
区分所有法第６条２項前段は、「区分所有者は、その占有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。」として、共用部分の管理のための専有部分の使用請求権（立入請求権）のほか、自己の専有部分の保存や改良工事のための他人の専有部分の使用請求権（立入 請求権）も認めている。 |
